بعد «سيتى سكيب».. هل تنجح محاولات إعادة تنشيط الطلب على العقار؟

[real_title] وسط بداية هادئة في الربع الأول من 2019، توقع اقتصاديون أن يشهد سوق العقارات طفرة في حركة البيع والشراء باعتباره نوعًا من الاستثمار الآمن ومخزن القيمة الثابت والمستقر.

وشهد القطاع العقاري خلال العامين الماضيين انخفاضا ملحوظا في حركة البيع والشراء جراء عدة أسباب بينها الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء، وتدني القوة الشرائية ما أثر بشكل سلبي على العقارات وسط تخوفات من دخول السوق في مرحلة أكثر ركودًا في ظل تخمة المشروعات المعروضة.

واعتبروا أن استمرار التحديات التي تواجه القطاع من زيادة المعروض، وتراجع الإقبال، ومخاطر التعثر التي قد تواجه الشركات في السداد والتنفيذ عوامل لابد أن توضع في الحسبان والعمل على حلها سريعا.

وتتراوح أسعار الحديد بين 11.300 ألف جنيه للطن و12.198 ألف جنيه للطن كأعلى سعر تسليم أرض المصنع، فيما بلغت أسعار طن الأسمنت ما بين 850 - 880 جنيها للطن.
 
وتحت شعار "تنشيط السوق العقارية وإعادة ترسيخ الثقة بالقطاع" انطلقت فعاليات معرض "سيتى سكيب" مصر فى نسخته الثامنة اليوم، التي امتد حتى 30 مارس الماضي فى مركز مصر للمعارض الدولية بالقاهرة الجديدة.

وتعد منصة سيتى سكيب السنوية فعالية محورية وأداة لاستعراض أهم البيانات والإحصائيات المرتبطة بالسوق العقارية المصرية. كما يضع المؤتمر رؤى حيوية حول الاتجاهات والفرص الناشئة فى السوق المصرية، التى تؤثر على قرارات الأعمال التى يتخذها صناع السوق.

وشارك فى المؤتمر هذا العام أكثر من 250 شخصية من رواد العاملين فى قطاعات التطوير العقاري، والتمويل، والأعمال، والمسئولين الحكوميين، والمبتكرين، والمحللين الاستراتيجيين، والخبراء، بالإضافة إلى الوسطاء والمهندسين وغيرهم من المهنيين، من بينهم أكثر من 30 متحدثاً رسمياً ممّن تناولوا مناقشة قضايا مستقبل القطاع العقارى فى مصر.

**هدوء موسمي

رامي الوكيل، مدير شركة "مكة" للعقارات، قال إن سوق العقارات هو الرابح الرئيسي فى عملية التنمية رغم ارتفاع أعباء التكلفة على أغلب الشركات بسبب إجراءات الإصلاح الاقتصادي التى تم اتخاذها خلال الأعوام الأخيرة.

وأوضح أن المطورين اتجهوا فى خطوة هامة لتقليل مساحات الوحدات ومد آجال السداد لتصل لــ7 سنوات أو أكثر وفى بعض الحالات تصل مدد التقسيط إلى 10 سنوات تقريبا.

واعتبر أنها  خطوة جيدة لتشجيع الطلب رغم أنها تمثل عبئا إضافيا على المطور العقارى، إلا أن قوة السوق ومعدلات نموه الكبيرة تمثل عنصر قوة كبيرا في الفترة الحالية.

وتوقع أن تحقق السوق العقارى معدلات بيع جيدة فى 2019، مؤكدا أن الهدوء النسبي الذى شهده شهرى يناير وفبراير لا يعكسان تراجع الطلب بل هو هدوء موسمي يتكرر فى هذا الوقت من العام سنويا.

**الشرائح الأقل
واعتبر الخبير الاقتصادي، أحمد العادلي، أن العقاريون لابد أن يراعو الدخول والروتب وأن ينفذوا واحدات تتطابق مع أحوال الشرائح الأقل.

وأوضح أنه فى ظل وجود أكثر من مليون حالة زواج سنوياً فى مصر، الأمر الذي لابدد ان يقابله زيادة على العقار، إلا أن حجم الطلب على انخفض بنسبة 23% بنهاية فبراير 2019 مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.

وأرجع السبب إلى نقص المعروض الموجه للشريحة الدخلية أقل من المتوسطة، نتيجة تركيز أغلب المطورين على مخاطبة أصحاب الشرائح الدخلية المتوسطة والمرتفعة.

غير أنه أكد على أن شراء العقارات سيظل أحد أهم البدائل الادخارية والاستثمارية للأفراد للحفاظ على قيمة أموالهم، فى ظل عدم استقرار نسبة الفائدة على الودائع البنكية، فضلاً عن مخاطر تذبذب قيمة العملة المحلية.

** عوائق

واعتبر الباحث الاقتصادي، السيد صالح، أنه بتحليل قوى العرض والطلب فى سوق العقارات نجد أن هناك عدة تحديات أهمها؛ أن القطاع الرسمى يلبى احتياجات لا تزيد على 10% من المطلوب، فى حين أن البناء غير المخطط وغير القانونى يلبى 50% من هذه الاحتياجات.

وأضاف: "فضلا عن مشكلة التمويل نتيجة ارتفاع معدلات الفائدة فى البنوك، التى تعد الوسيلة الأساسية فى تمويل الطلب على العقار عالمياً، حيث بلغت نسبة الفائدة فى مصر 16.75% على الإقراض، وهو ما دفع شركات التطوير العقارى للاعتماد على التمويل الذاتى من خلال منح العميل فترات سداد طويلة، الأمر الذى أثر بالسلب على دورة رأس المال فى القطاع، ومن ثم على أرباح الشركات التى بدأت فى التراجع الطفيف".

كما تتضمن المشكلات أيضا ارتفاع أسعار العقارات فى مصر، حيث إنها زادت بين 15 و20% فى عام 2018، فى ضوء ارتفاع معدلات التضخم التى أدت إلى ارتفاع التكلفة بنسبة 10%، ومن المتوقع أن ترتفع أسعار الوحدات العقارية بنسبة 15% خلال العام الحالى وفق صالح.

وطالب الباحث الاقتصادي الحكومة بوقف الزيادة المستمرة في أسعار الأراضي التي تطرحها للمطورين، ومد فترات تنفيذ المشروعات خاصة للشركات الصغيرة حتى لا تخرج من السوق خاصة أنها تأخذ مبيعاتها على سنوات طويلة الأجل.

وتنفذ مصر برنامجًا إصلاحيًا بالاتفاق مع صندوق النقد للحصول على قرض بقيمة 12 مليار دولار تستهدف من خلاله التخلص من دعم الوقود في عام 2019 ومع كل زيادة تحدث تنعكس على كافة أسعار السلع والخدمات.